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房价下行已无悬念降幅多少成为各界关注焦点

发布时间:2019-11-25 09:39:02 编辑:笔名

房价下行已无悬念 降幅多少成为各界关注焦点

从2009年底至今,全国的房地产市场在持续两年的强力调控下终于放缓了狂奔的步伐。去年以来政策调控对投资、消费、政府财政的影响不断显现,全国商品房交易量普遍低迷,商品房交易价格已经开始显露回落的趋势。去年年末,随着一些城市欲放松限购举动被斩断,中央一再强调调控政策不会放松,房地产市场持续从紧的政策环境已无悬念。今年房地产市场的房价走势、行业趋向以及房地产在新年度整个经济发展中的地位等问题成为人们关注的焦点。

房地产仍占重要地位

2003年国务院18号文件出台,该文件提出,房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。房地产的国民经济的重要支柱产业地位由此得到官方确认。

也就是从2003年起,我国的房价开始以每年两位数的增幅快速攀升。期间虽然几经调控,但是越调越涨。特别是2008年遭遇金融危机,房地产更凸显了其保增长的作用。在政府给与的极度宽松的财政及货币刺激性政策下,到2009年12月,全国70个大中城市的住宅平均售价已从2003年的每平方米2197元上涨到了每平方米4600元,2008年后一年间房价每平方米大涨1000元,创下26个月涨幅新高。然而,房地产业的迅猛发展使该行业近十年间增加值占GDP的年平均比重均在4%以上,2009年已达5.5%。2009年我国房地产对GDP的贡献超过13%,如果加上房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动,房地产开发投资对经济增长的总贡献率甚至超过了20%。去年,随着房地产投资及商品房交易量的明显下降,社会上开始对房地产对未来整体经济的拉动作用产生疑问。有些人甚至担心,对房地产的持续调控会带来投资大幅回落,市场萧条引发金融风险,加剧经济增速放缓。

去年针对房地产的持续调控确实使房价的涨幅、销售面积、投资等均有所下滑,但全国工商联房地产商会会长聂梅生提供给的数据表明,去年全国商品房平均价格每平方米接近5500元,比前年5000多元每平方米平均房价仍增长了5%。另外,已公开的数据显示,去年月份全社会固定资产投资同比增长24.9%,其中房地产开发投资同比增长31.1%,房地产开发投资依然处于高增长状态。住房与城乡建设部政策研究中心主任秦虹透露,去年房地产业的各项指标都将维持正值,其中未实施限购的城市商品房销售量还将保持20%左右的增幅。

房地产业内人士认为,虽然去年全年的数据还看不到,但去年整体经济形势好于2008年,房地产市场在限购控制下,北、上、广、深等一线城市波动较大,但二三线城市却起到了此消彼长的补充作用。去年月全国商品房已销售了3.3万亿元,估计全年可以达到5万亿元。同时,由于有保障性住房对商品房建设下降的补充作用,房地产行业整体上对去年经济的贡献力仍然会很大。住房与城乡建设部副部长齐骥表示,去年1000万套保障房所需的1.3万亿元投资,在一定程度上对冲了商品房投资的下滑,同时保障房也为建筑业等上下游产业提供大量就业岗位,带动装修、家具家电等行业,保持了经济平稳发展。

此外,多年以来地方政府为增加GDP及追求显化的政绩而越发依赖土地财政。根据中国指数研究院发布的2009年中国土地出让金年终盘点报告,2009年,全国土地出让金收入已达到1.5万亿元,相当于同期地方财政总收入的46%左右。目前在有些县市,土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%,有些甚至占80%以上。国土资源部公布的2009年土地市场动态监测结果显示,2009年房地产用地出让价款为13391.8亿元,占出让总价款15910.2亿元的84.2%。北京市土地整理储备中心公开的数据显示,2009年北京土地市场成交金额925亿元。而北京2009年的GDP总量约为11346亿元,拍地收入约占GDP的8%。

从去年的情况看,北京、上海的土地出让金已破千亿元,比前年同期大幅增加。据中原地产最新统计数据,2011年前11个月,全国130个主要城市土地市场总土地出让金为1.18万亿,与前年同期相比减少了5200亿,减少了30%。如果计算全国所有城市,则去年土地财政将可能减少上万亿。但业内人士预计,由于2011年土地供应量约为过去两年的总和,去年全国土地出让金仍将突破2万亿元。这表明尽管土地财政有所缩水,但在去年的GDP中仍占有相当大的一块。

此次中央经济工作会议在对各行各业的表述中强调了民生以及经济转型的取向。针对房地产业强调,要加快推进住房保障体系建设,强化政府,调动社会各方面力量,加大保障性安居工程建设力度,加快棚户区和农村危房改造,大力发展公共租赁住房,逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。

民生成为今年经济工作的着力点已十分明确,而保障性住房被视为改善民生和经济发展的最佳结合点。住房与城乡建设部政策研究中心主任陈准坚定地表示,保障房建设是历史性的任务,不存在放松和转向的迹象。业内人士也普遍认同,保障性住房建设对持续调控下商品房市场的补充平衡作用将愈发重要。今年整体上房地产业对经济发展的贡献占比会有所下降,但不会很大。

据住建部公布数据,截至2011年10月底,2011年1000万套保障房的开工计划提前1个月完成。2011年,要求新开工建设1000万套保障房,加上2010年结转过来的500多万套,2011年实际在建的保障房是1500万套左右,年内竣工的有300多万套,那么将有1200万套在建保障房结转到2012年。住房城乡建设部部长姜伟新此前明确表示,今年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上,基本建成500万套以上,竣工量要高于去年。那么,2012年新开工的保障性住房加上2010年与2011年结转下来的在建保障性住房,将达到近2000万套。

中原地产的分析人士认为,今年二三线城市以及保障房的开发建设会对调控中的房地产市场起到补充、平衡作用。虽然保障性住房减少了政府土地收入,但开发环节对其上下游行业以及就业的拉动同样是巨大的。去年开工的1000万套保障性住房如果按平均50平方米一套,每平方米2000元建安费用计算,起码要投入接近两万亿。保障性住房中只有占比20%的公租房不能进入销售环节,而其余80%的限价房、回迁房、经济适用住房等都可以预售销售。与京沪广深等一线城市不同的是,很多二三线城市保障性住房的价格与普通商品房价格相当。去年开工的保障性住房今年即可上市,而且根据中央政府的规划,未来五年总计要交付3600万套保障性住房,2012年,保障性住房的建设总量将依然维持在一个高位,保障性住房的入市将使商品房市场下滑的部分得以补充。

此外,根据中原地产掌握的数据,去年,一线楼市中京沪广深在全国的商品房成交量占比全部加起来已不足5%,二三线城市已经在房地产开发建设中占据重要地位。21世纪不动产集团市场部的数据显示,去年在全国房地产销售收入中一线城市的占比越来越少,累计为35%,而二三线城市销售收入已达65%。该机构首席分析师常智预计,今年随着二三线城市房地产市场的发展,一线城市商品房市场对经济的影响将进一步弱化,二三线城市房地产建设对房地产行业的整体贡献作用将会更加突出。他分析,今年商品房土地出让收入可能会下降30%,但商品房销售基本将与去年持平,如果今年房价同比增幅在4%,加上上市以及新开工的保障性住房的拉动,房地产的下降不会很大。

中央经济工作会议传达出今年国家将在保经济增长中推进经济转型。聂梅生认为,经济转型需要腾挪空间。今年房地产行业的整体调整会经历保障房上市、限购政策松动和退出、房产税代替土地出让金的三部曲。中央经济工作会议提出,要加大普通商品房的供应量,今年将会出现房价涨幅同比回落,但交易量放大的市场变化。今年土地出让会减少,开工量也会减少,房地产的增速将有所下降。虽然去年下半年调控效果逐渐显现,但市场是不是稳得下来,还需要大约半年的观察,包括看资金面、土地出让、房地产上下游关联行业的情况,特别是要关注既能保民生,又能保经济的保障性住房的补充平衡结局。

中房协副会长朱中一认为,我国的房地产已经走过了黄金十年,伴随着国家经济持续9%-10%的快速增长,我国的城镇化在这10年中已经超过了50%,城镇常住人口达到了6.7亿,房地产业还将有十几年的发展机会。但随着我国整体经济发展增速的减缓,随着城市人口老龄化结构的变化,房地产业将进入平稳发展阶段。

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